Miriam Calavia - Madrid - 13/05/2011
El mercado residencial madrileño está sufriendo una profunda transformación como consecuencia de la crisis del ladrillo desatada en 2007. En cuatro años el panorama inmobiliario de la ciudad ha dado un vuelco en lo que a stock, nuevas promociones y precios se refiere. Un estudio de mercado elaborado por Foro Consultores Inmobiliarios analiza estos tres cambios fundamentales, que además podrían ser el preludio de lo que va a ocurrir en otras capitales de provincia españolas.
El informe revela que el stock de viviendas ha caído alrededor de un 48%, al pasar de casi 10.000 casas en 2007 a poco más de 5.000 en la actualidad. Debido a esta reducción del stock y a la escasez de nuevas promociones, en algunas zonas apenas hayobra nueva. Por otro lado, los precios han bajado de media en torno a un 19%.
El stock se ha reducido especialmente en Vicálvaro, con una variación del 98% entre 2007 y 2011; Arganzuela, con un descenso del 77%, y Villa de Vallecas, con un 74% menos. Ha sido menos acusado en Usera (-8%), Latina y San Blas (-12%). En Chamartín incluso ha crecido un 1%.
La escasez de vivienda nueva en Madrid contrasta con la abundancia de oferta en otras zonas de España. De hecho, según el estudio, en distritos como el de Fuencarral-El Pardo, Usera o Chamartín la demanda ya supera a la oferta, de modo que si no se inician nuevas promociones y se mantienen los actuales ritmos de venta, la obra nueva comenzaría a agotarse en menos de un año.
No obstante, Carlos Smerdou, consejero delegado de Foro Consultores, asegura que lo que está pasando en Madrid terminará ocurriendo en otras capitales de provincia. "A nivel inmobiliario Madrid siempre se adelanta a lo que pasará en otras zonas", afirma. Smerdou explica que el grueso del stock está en zonas turísticas, pero es la oferta de primera residencia la que primero se va a acabar. "Una prueba es Madrid, donde el stock se ha liquidado sin salir vivienda nueva, pero también puede ocurrir en Málaga", indica.
Actualmente existen en Madrid 376 promociones con viviendas en venta directa, un 16% menos con respecto a 2007. El volumen inicial de venta de estas promociones se ha reducido un 30% en cuatro años, hasta 16.870 viviendas. Los distritos donde se están desarrollando los nuevosplanes urbanísticos, como Carabanchel, Hortaleza y Villa de Vallecas son los que mayor número de inmuebles registran, apunta el informe.
Además, en las zonas nuevas también están en marcha 25 promociones de cooperativas, que arrojan al mercado más de 1.500 viviendas, las cuales no se han incluido en el estudio.
Precios
En cuanto a los precios, han experimentado desde 2007 un retroceso medio del 19% hasta situar el metro cuadrado en 3.952 euros, lo que supone niveles de 2005. En valores absolutos, en 2011 los precios se mueven en una horquilla que oscila desde un mínimo de 77.900 euros hasta un máximo de 3,3 millones. El precio medio se sitúa en 332.446 euros.
El estudio indica que la disminución de los precios responde principalmente a la irrupción en 2008 de las entidades financieras con activos inmobiliarios, que han ajustado los precios a la baja para aumentar las ventas. La banca ha ofrecido además condiciones ventajosas de financiación para sus viviendas.
Chamartín, Retiro y Salamanca son los distritos donde más se han abaratado los inmuebles desde 2007, aunque aún así siguen siendo las zonas más caras. Por el contrario, en Arganzuela, los precios apenas han bajado un 6%.
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