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Desde una perspectiva histórica, tras una década de fuerte expansión del mercado de edificación residencial que elevó la oferta de viviendas hasta niveles muy superiores a la media de los países europeos, se observa que el retroceso de la demanda de vivienda en España tiene su origen a comienzos de 2006, motivada por la caída de la rentabilidad esperada del negocio. El profundo ajuste observado, aunque anunciado y esperado, se ha mostrado con mayor intensidad de lo inicialmente previsto, no sólo por la restricción crediticia asociada a la crisis financiera internacional, sino por la repercusión que en términos de destrucción de empleo se está produciendo en la economía española. Los años 2008 y 2009 han consolidado e intensificado la fase de ajuste del segmento de la edificación, y más en concreto el segmento residencial a pesar de mostrar una moderación según avanzaba el 2010.
El siguiente documento es un extracto del Informe Económico 2010 de Seopan, en que analiza la evolución de la edificación en España en los últimos años.
Seopan, Observatorio de la Construcción
El mercado de la vivienda, medido a través de las compraventas registradas y de las transacciones inmobiliarias, creció de forma moderada en 2010. No obstante, se apunta que el tráfico formal de viviendas desde los promotores inmobiliarios hasta los bancos, como dación del pago, y la posterior transmisión de esas viviendas a compradores finales, pudieron dar lugar a que las estadísticas de transmisiones y ventas sobrevalorasen, en alguna medida, las ventas reales de viviendas en 2010.
Adicionalmente, la subida del IVA (del 7 al 8%) a partir de julio de 2010 y el anuncio de la eliminación de la desgravación en el impuesto de la renta a los compradores de vivienda habitual con ingresos superiores a 24.100 euros desde el 1 de enero de 2011, impulsaron las ventas en 2010, sobre todo en vivienda usada. Por todo ello, se puede asegurar que el peso del ajuste en el último año insistió en la vivienda nueva, sin observarse una recuperación clara en el comienzo de 2011. Por otra parte, el comportamiento de la edificación no residencial, aunque está siendo menos desfavorable, mantiene aún un tono claramente regresivo.
La actividad de edificación residencial
El segmento residencial, históricamente se constituye como el principal mercado de edificación.
Sobre su evolución reciente, todos los indicadores muestran un punto de inflexión en la oferta residencial en el año 2007, con un intenso retroceso en 2008 y 2009, atenuándose a lo largo del 2010. Según los datos de la Secretaria General de Vivienda, en 2006 se iniciaron 760 mil viviendas, máximo de esta serie, descendiendo en el año siguiente a 616 mil quebrando la tendencia ascendente registrada desde 2001. En 2008 se recorta hasta las 346 mil viviendas, en 2009 a 159 mil y finaliza el 2010 en las 124 mil, un 22% inferior al año precedente.
Atendiendo a los datos de visados de vivienda que publican los Colegios Oficiales de Aparejadores y Arquitectos Técnicos (Coaat), la caída del último año fue algo más contenida, del 13%, situándose las viviendas visadas en 128 mil, frente a la cifra récord de 912 mil del ejercicio 2006 y a las 610 mil viviendas visadas en promedio a lo largo de los siete años anteriores.
Fuentes: Ministerio de Fomento para Viviendas iniciadas, terminadas, trasmitidas y licencias municipales. Colegio Oficial de Aparejadores y Arquitectos Técnicos para visados.
La evolución de los visados en los ejercicios 2006 y 2007 debe ser analizada con cierta cautela, teniendo en cuenta el ‘efecto anticipo’ provocado por la entrada en vigor del Código Técnico de Edificación (CTE). Aunque su efectivo cumplimiento tuvo lugar en marzo de 2006, en la práctica se produjo de manera gradual, con dos periodos transitorios que finalizaron en septiembre de 2006 y en marzo de 2007. Ante el encarecimiento del coste de la construcción, asociado a unos mayores estándares de calidad, este ‘efecto anticipo’ se estimó en algo más de 100 mil viviendas, de las que una tercera parte se visaron en marzo, explicando los picos observados.
El visado refleja el trámite por el cual el Colegio de Arquitectos da el visto bueno a los planos de la edificación, constituyendo, por tanto, un indicador adelantado del inicio de la actividad en edificación. No obstante, no todos los proyectos visados finalizan en la ejecución de la vivienda, si bien la concesión de una licencia municipal de obra, aunque con retraso, confirma la tendencia en un futuro más inmediato.
Las estadísticas de viviendas iniciadas, recogidas en la actualidad por el Ministerio de Fomento (SG de Vivienda) aportan una estimación de las licencias de obra concedidas por la Administración Municipal, momento en el que la obra puede ser efectivamente iniciada. Estas estadísticas presentan un desfase temporal frente a la de los visados y es coherente con los plazos de tramitación de la licencia, estimados en un periodo que comprende entre tres y seis meses. Independientemente de este desfase, el número de proyectos visados es sistemáticamente superior al de las licencias municipales y, en menor medida, a la estimación de viviendas iniciadas.
Considerando la media de los años 2000 a 2005, se observa que las viviendas visadas superaban a las iniciadas en aproximadamente 50 mil unidades, lo que con posterioridad se duplica en los años 2006 y 2007. Este desacoplamiento se explica, en primer lugar, por el efecto comentado de los visados para evitar acogerse a las exigencias impuestas por el CTE, pero también, al hecho de que una parte de los proyectos visados no resulte rentable o no disponga de financiación suficiente en la actual coyuntura económica. No obstante, según se confirma en el siguiente gráfico, la regresiva evolución observada desde mediados de 2007 corrige progresivamente la discrepancia de los dos años indicados, mostrando una coincidencia casi total.
Fuentes: Ministerio de Fomento para viviendas iniciadas y licencias. Colegio Oficial de Aparejadores y Arquitectos Técnicos para visados y certificaciones de final de obra.
La comparación de las viviendas iniciadas y terminadas aporta también indicios del momento cíclico que atraviesa el mercado. Mientras que en los ejercicios 2004 a 2006 las viviendas iniciadas superaron a las terminadas, en un promedio de 117 mil viviendas anuales, en los años siguientes se invierte esta tendencia.
Este desajuste se debe al desfase temporal entre el inicio y la terminación de la ejecución de una vivienda, que en España dura entre 18 y 24 meses. Así, en períodos de expansión de actividad, como los acaecidos en ejercicios anteriores, las viviendas iniciadas superan a las terminadas. Sin embargo, en la coyuntura actual de fuerte recesión, el ciclo se invierte como ya ocurrió en el periodo 1990-1994. En el último ejercicio, por un lado, se atenúa el retroceso de las viviendas iniciadas, hasta situarse en las 124 mil, y, por otro, se acentúa la caída de las viviendas terminadas hasta registrar un decrecimiento del 35%, lo que supone 219 mil viviendas.
Fuente: Ministerio de Fomento
Una visión adicional que combina la oferta y la demanda es la mostrada por la estadística de transacción de viviendas que elabora en la actualidad el Ministerio de Fomento (SG de vivienda), a partir de las cifras proporcionadas por los notarios y registradores. El continuado aumento del esfuerzo financiero requerido para adquirir una vivienda, debido al incremento de su precio y de los tipos de interés, propició que su demanda comenzara a resentirse a comienzos de 2006. Las transacciones de vivienda en este periodo anotan sucesivas caídas, de un 12% en 2007, un 33% en 2008 y un 18% en 2009.
No obstante, como ya se ha explicado, en el 2010 se registra un ligero avance valorado en un 6% en el número de viviendas transmitidas. La vivienda usada, tras mostrar un importante retroceso en 2007, amplifica su caída en 2008 para mostrar en el siguiente año un registro negativo claramente más contenido, cercano al 4%, para finalmente recuperarse en 2010 con un avance del 31%. El deterioro en los años previos provocó un aumento de los tiempos medios de venta y por tanto del stock. Las transacciones de vivienda nueva, que habían mantenido un crecimiento positivo en 2007, tuvieron importantes recortes en los tres años siguientes del 19, 28 y 17% respectivamente.
Parecía lógico que en 2010 la dinámica del mercado de segunda mano y el de obra nueva hubiese convergido, pero no ha sido así, probablemente por la incidencia que haya podido tener en las transacciones de la vivienda usada la eliminación de la desgravación fiscal a la compra de la vivienda habitual.
La composición y tipología de la edificación residencial en España
Dentro de la actividad de edificación residencial hay que distinguir entre la edificación de obra nueva —alcanza al 90% del total— y la actividad de rehabilitación. La evolución de ambos componentes se puede aproximar a través de las correspondientes series de visados del Colegio de Aparejadores y Arquitectos Técnicos.
Como consecuencia del anticipo de visados derivado del nuevo Código Técnico de Edificación, las viviendas visadas de obra nueva alcanzaron su máximo en el tercer trimestre de 2006, tras lo cual la demanda inicia una trayectoria descendente interrumpida tan sólo en el primer trimestre de 2007 por el efecto del CTE. Con posterioridad, su caída toca suelo en la última parte de 2010. El ajuste observado en la oferta se explica, en parte sustancial, por el retroceso de la demanda como consecuencia del encarecimiento y dificultad de acceso a la financiación, y por los mayores problemas de los promotores para acceder al crédito.
Fuente: Elaboración propia a partir de los visados del Colegio de Aparejadores y Arquitectos Técnicos
A diferencia de la obra nueva, los visados de rehabilitación comenzaron a reducirse en 2006 y continuaron al mismo ritmo al año siguiente. Frente a un promedio cercano a las 43 mil en los cuatro años anteriores, en 2008 se acometieron 29 mil rehabilitaciones de viviendas, 32 mil en 2009 y 33 mil en 2010.
Fuente: Elaboración propia a partir de los visados del Colegio de Aparejadores y Arquitectos Técnicos
El Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación 2009-2012 tiene por objetivo facilitar el acceso a la vivienda de los ciudadanos, no sólo con menos recursos, sino también, de rentas medias, intentando aprovechar el stock de viviendas libres para ampliar el parque público. El plan prevé 996 mil actuaciones, un 38% más que el plan anterior, potenciando especialmente el alquiler, la urbanización de suelo para VPO y la mejora del parque de viviendas actual. Además de incluir la rehabilitación en su denominación como muestra de la importancia que adquiere en el mismo, también se incorporan las ayudas Renove para la mejora de la eficiencia energética y la accesibilidad. Como inyección adicional, para la puesta en marcha inmediata de las primeras actuaciones del plan, el Fondo para el Estímulo de la Economía y el Empleo del Gobierno destina 110 millones para rehabilitación de viviendas.
Adicionalmente, esta iniciativa se refuerza con la aprobación de las medidas para el impulso de la recuperación económica y el empleo, por las que se introduce en el IRPF una nueva deducción por obras de mejora en la vivienda habitual a partir 2010. Cabe resaltar que desde abril de ese mismo año y hasta finales del 2012 se aplicará el tipo reducido de IVA del 7% (8% desde el 1 de julio de 2010) a las ejecuciones de obra de renovación y reparación en edificios. A esto se une la elevación del 10 al 20% de la rebaja fiscal para contribuyentes que rehabiliten su vivienda, incluso en segundas y terceras residencias. Además, se amplía el límite de la deducción hasta los 6.750 euros, aplicable a contribuyentes con rentas inferiores a 53 mil euros (que se reducirá progresivamente hasta alcanzar una base imponible del beneficiario de 71 mil euros).
Por otra parte, en el actual contexto de debilidad interna, se mantiene, aunque atenuada, la reorientación de estrategia de las grandes y medianas empresas promotoras, tanto en obra nueva como en rehabilitación, hacia mercados exteriores, fundamentalmente hacia los países de Europa del Este y, en algunos casos, al norte de África.
La estadística de visados recoge también información sobre la tipología de las viviendas iniciadas en España. A este respecto, cabe subrayar el predominio de la vivienda en bloque que ha ido acrecentando su peso en el total, desde un 65% en 1998 hasta alcanzar un 81% en 2007, para posteriormente reducirse en años siguientes hasta situarse en el 54%. En ambas tipologías, los visados cayeron en los tres últimos años. En el caso de las viviendas unifamiliares, intensifican el descenso iniciado en 2006 hasta un 49%, moderándose sustancialmente en 2010.
Fuente: Elaboración propia a partir de los visados del Colegio de Aparejadores y Arquitectos Técnicos. Ministerio de Fomento.
El predomino de la edificación en bloque conlleva que el impacto de la desaceleración, que comenzó en 2007 en la iniciación de viviendas, se traslade con cierto retardo a la actividad constructora y al empleo. Este hecho difiere de lo que ocurre en otros países, como Estados Unidos o Irlanda, donde el predominio de la vivienda unifamiliar explica cómo la paralización en la iniciación de viviendas se traslada de forma más inmediata a la economía.
En 2010 la superficie media construida de las viviendas en bloque fue de 100 metros cuadrados. Parece evidente que el proceso de reducción del tamaño medio de los hogares y del elevado nivel de precios del suelo, observado a lo largo de la última década, mantendrá la presión en los próximos años, aunque puede verse atenuado por el ajuste actual del mercado. Por este motivo, los promotores se han visto obligados a ofrecer productos de menor superficie, para hacer la vivienda más accesible y ajustada a los requerimientos del mercado.
Sin embargo, la vivienda unifamiliar siguió aumentando su tamaño medio, situándose en 188 metros cuadrados. Su demanda se asocia a su uso tanto como segunda residencia en hogares con rentas altas, como vivienda principal para hogares de rentas medias.
Análisis de la edificación residencial a nivel regional
Atendiendo al reparto por regiones de viviendas iniciadas en 2010, Andalucía (16%), Cataluña (15%), Madrid (10%), las dos Castillas (8%) y la Comunidad Valenciana (7%) mantienen sus posiciones de liderazgo. Este hecho se explica no sólo por la demanda de sus respectivas poblaciones, sino también por la amplia extensión litoral en la mayoría de estas comunidades y su especialización turística. Por este motivo, el reparto mantiene una distribución similar a la observada en fases expansivas del ciclo residencial, aunque de menor peso relativo. Les siguen País Vasco y Galicia (con el 6%) y Aragón y Extremadura (4%).
Fuente: Elaboración propia a partir de los visados del Colegio de Aparejadores y Arquitectos Técnicos.
Con respecto al ritmo de la actividad en 2010, la continuidad del ajuste en la iniciación de viviendas ha sido una tendencia aún generalizada en la mayoría de las regiones españolas, salvo en Aragón, Cantabria, Cataluña y La Rioja, con crecimientos superiores al 10%. En la parte contraria de la tabla cabe apuntar los negativos registros de las comunidades de Castilla La Mancha, Andalucía, Extremadura, Galicia, Murcia, Comunidad Valenciana y Asturias, con descensos superiores al 16%. Con tasas asimismo negativas, aunque más contenidas, se encuentran las regiones de Navarra, País Vasco, Castilla y León y Baleares, con retrocesos entre el 5 y el 12%.
Fuente: Elaboración propia a partir de los visados del Colegio de Aparejadores y Arquitectos Técnicos y las estimaciones de población del INE.
El parque de viviendas, según los datos de la Encuesta de Población Activa, ascendió a 26,9 millones de viviendas en 2010 y, dado que se estiman 17,25 millones de hogares en 2010, se concluye que hay 1,56 viviendas por hogar. Se estima que el parque se ha mantenido relativamente estable, aglutinando algo más del 60 por ciento del stock cuatro regiones —Cataluña, Andalucía, Madrid y Valencia—.
Según la estimación a nivel regional, las viviendas iniciadas en 2010 representaron únicamente el 0,5% del parque total, frente al 2,7 que alcanzó en el ejercicio 2007. En el último año, las regiones que registraron un mayor aumento relativo del stock fueron Asturias y Cantabria (en ambos casos con un 1%), siendo las regiones con menor dinamismo la Comunidad Valenciana y Canarias.
Fuente: Elaboración propia a partir de los visados del Colegio de Aparejadores y Arquitectos Técnicos y de las estimaciones del parque de viviendas en 2009 del Ministerio de Fomento (SG Vivienda).
Por último, analizando el dinamismo de la edificación residencial por áreas geográficas, las viviendas iniciadas en las grandes ciudades —Madrid, Barcelona, Valencia, Sevilla, Zaragoza y Málaga—, suman alrededor de un 13% del total, en las zonas turísticas suponen el 19%, y en las restantes zonas el 81%. En relación a la caída general de los visados, se aprecia que ha sido más pronunciada en las provincias turísticas, en torno al 27%, frente al sustancial avance observado en las grandes ciudades del 39% que, a pesar de suponer un número cercano a las 17 mil viviendas, queda muy alejado de los 47 mil visados de media registrados en los diez años previos.
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