Cuando una licencia llega tarde: el colapso administrativo que frena la construcción

 

Las obras no comienzan cuando entra la máquina. Comienzan cuando el ayuntamiento da luz verde. Y eso, en muchos municipios del Maresme y de toda España, puede tardar meses. Incluso más de un año. Ese retraso, aparentemente administrativo, esconde consecuencias muy graves para promotores, constructores y particulares.

📍 ¿Qué pasa en el Maresme?

Según datos recogidos entre técnicos y promotores locales, los plazos medios de concesión de licencias en municipios del Maresme en 2024 han sido los siguientes:

• Mataró: 6-9 meses (en algunos casos, más de 1 año)

• Premià de Mar / Vilassar de Mar: 8 meses de media

• Arenys de Mar / Calella: entre 5 y 7 meses

• Alella / Teià / Tiana: 4-6 meses, aunque con dilaciones si hay requerimientos

• Pineda y Malgrat: con menos volumen, pueden resolver entre 3 y 5 meses

Hay excepciones puntuales, pero la percepción general es de colapso o falta de personal técnico municipal, especialmente en periodos poselectorales o de cambios normativos.

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⚠️ ¿Qué consecuencias tiene este retraso?

1. Promotores atrapados: deben pagar intereses de hipotecas sobre terrenos sin poder comenzar a construir. Los márgenes de beneficio se reducen o desaparecen.

2. Particulares perjudicados: muchas obras son reformas vinculadas a compraventas, traslados o ampliaciones familiares. Cuando la licencia no llega, todo queda paralizado.

3. Afectaciones sociales: hay familias que no pueden matricular a sus hijos en colegios cercanos porque no han podido hacer el cambio de domicilio. También se pierden oportunidades laborales o ayudas públicas condicionadas al calendario.

4. Construcción parada, trabajadores sin empleo: cada mes de retraso es una mano de obra que no trabaja, un albañil que no factura, un técnico que no dirige.

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🛠️ ¿Qué hacen los municipios más ágiles?

Algunos ayuntamientos a nivel nacional han implementado buenas prácticas que vale la pena observar:

• Declaración responsable para ciertas obras: Madrid, Alzira, Gavà o Alcobendas han delimitado claramente las intervenciones que pueden ejecutarse con declaración responsable, descargando el sistema.

• Digitalización real (no solo formularios online): ayuntamientos como Sant Cugat o Logroño han simplificado trámites y ofrecen seguimiento en tiempo real del procedimiento.

• Técnicos exclusivos para licencias urbanísticas: evitar que el mismo arquitecto municipal gestione informes patrimoniales, actividades y proyectos de obra.

• Normativa clara y publicada: muchos retrasos provienen de requerimientos por detalles que podrían evitarse con guías y plantillas bien hechas.

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⏳ El tiempo como valor técnico

Los arquitectos técnicos sabemos que la obra tiene sus tiempos naturales: ejecución, curado, cierre. Pero el tiempo administrativo se ha convertido en una fase impredecible y poco transparente. Y eso desvirtúa toda la planificación.

Sería necesario que los colegios profesionales, asociaciones de promotores y administraciones locales entendieran que una licencia otorgada a tiempo es también una forma de seguridad jurídica y de fomento de la economía local.

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Construir no debería ser una espera. Debería ser una acción. Y para que eso ocurra, las administraciones deben empezar a construir soluciones.

LISTA DE LECTURA SEGUNDO TRIMESTRE...COMO EL IVA

 

Como el IVA, van pasando los trimestres y las páginas...además de las del CTE, claro...

 

 

El auge de las periciales en edificación: síntoma de un modelo en crisis

 

Cada vez dedicamos más horas a informes periciales. Cada semana me llega un nuevo encargo: grietas en viviendas nuevas, humedades que nadie sabe de dónde salen, obras sin dirección técnica, incumplimientos contractuales o conflictos entre promotores y constructoras. ¿Qué está pasando?

Las periciales han dejado de ser una excepción puntual. Hoy, en muchos entornos, parecen casi una fase más del proceso constructivo, como si la judicialización formara parte natural del ciclo de vida de una obra. Pero esto no debería ser así.

Una cadena de responsabilidades diluidas

En gran parte de las periciales que redacto, el problema de fondo es siempre el mismo: una falta de definición clara de responsabilidades, sumada a una ejecución deficiente o con prisas. La figura del arquitecto técnico, encargada de garantizar la calidad, la seguridad y el cumplimiento normativo, queda muchas veces desdibujada por decisiones tomadas desde el despacho o desde el Excel.

Cuando se recorta en dirección facultativa, cuando se aceptan modificaciones sin proyecto, cuando se firman certificaciones sin haber pisado la obra, el resultado es previsible: conflicto. Y ese conflicto acaba en los tribunales.

El juicio como solución técnica

El informe pericial debería ser un documento técnico al servicio de la verdad constructiva. Pero, en la práctica, muchas veces se convierte en una herramienta de estrategia legal, redactada en los márgenes de la técnica. Y ahí es donde nosotros, los arquitectos técnicos, debemos defender nuestra dignidad profesional: no estamos para justificar intereses, sino para explicar hechos constructivos con rigor.

Un cambio necesario

El aumento de los informes periciales es un síntoma. Y como todo síntoma, indica un desequilibrio. Si queremos reducir los litigios en construcción, no basta con más abogados. Hace falta más proyecto, más control, más oficio y más respeto por el trabajo técnico.

La figura del arquitecto técnico sigue siendo la única que puede unir el papel con el ladrillo, el código con la realidad. Si se nos escucha a tiempo, muchos pleitos se evitarían. Pero para eso, primero, hay que dejar de vernos como un gasto y empezar a entendernos como una garantía.