LECTURA ACTUALIZADA PRE-NAVIDAD 2025

Se acercan las fiestas navideñas y he actualizado mi lista de lectura con siete nuevos títulos que me han acompañado éstas semanas. Desde thrillers trepidantes hasta historias conmovedoras, aquí están mis últimas lecturas: 1.SABOTAJE - Arturo Pérez Reverte

2. TRES DIAS Y UNA VIDA - Pierre Lemaitre

3. VINAGRE - Jorge Matías

4. EL SUSURRO DEL FUEGO - Javier Castillo

5. LA CAPITANA - Susana Martín Gijón

6. MISTERIO EN EL BARRIO GÓTICO - Sergio Vila-Sanjuán

7. MIENTRAS ESTEMOS VIVOS - David Safier

¡Felices lecturas navideñas!

Cuando el proyecto se convierte en un expediente: proyectar frente a justificar

Cada vez es más habitual que un proyecto deje de ser, en esencia, un ejercicio técnico y constructivo para convertirse en un expediente administrativo. El tiempo que antes se dedicaba a pensar soluciones, detalles y procesos de obra, hoy se consume en justificar normativas, rellenar tablas, adjuntar certificados y adaptar el mismo proyecto a múltiples criterios interpretativos.

No es una percepción aislada: es una realidad compartida por muchos técnicos.

📂 El proyecto como suma de documentos

Un proyecto actual no se mide por la claridad de sus soluciones constructivas, sino por el número de anexos que lo acompañan. Memorias energéticas, estudios acústicos, justificaciones de incendios, accesibilidad, residuos, impacto ambiental, cumplimiento municipal, declaraciones responsables… Cada apartado es razonable por separado, pero en conjunto han convertido el proyecto en una carga documental desproporcionada.

El resultado es paradójico: sabemos que el edificio se construirá bien, pero dedicamos más tiempo a demostrarlo por escrito que a definirlo técnicamente.

🏗️ Menos oficio, más justificación

El arquitecto técnico siempre ha sido la figura que une el papel con la obra. Sin embargo, hoy se nos exige justificar hasta el último centímetro antes de que exista la realidad física que permita contrastarlo.

Donde antes se resolvía un encuentro constructivo con criterio y experiencia, ahora se requiere:

• una tabla,
• una ficha técnica,
• un cálculo,
• y, a menudo, una aclaración posterior.

La técnica ha pasado a estar al servicio del expediente, y no al revés.

🏛️ Interpretar la norma: el verdadero proyecto

A esta situación se suma un factor especialmente desgastante: la interpretación. No basta con cumplir la normativa; hay que cumplir la interpretación concreta del técnico municipal, del organismo de control o del departamento correspondiente.

Un mismo proyecto puede ser válido en un municipio y cuestionado en el de al lado. No por incumplir la norma, sino por interpretarla de forma distinta.

El proyectista deja de proyectar para convertirse en un traductor de normas.

⏳ El tiempo que no se ve

Todo este esfuerzo documental tiene un coste que rara vez se reconoce: más horas de redacción, más revisiones, más requerimientos, más retrasos. Y mientras tanto, la obra espera.

El cliente no entiende por qué “todo está correcto” pero nada avanza. El técnico asume responsabilidades crecientes, pero con menos margen de maniobra.

🧱 Recuperar el sentido del proyecto

El proyecto debería volver a ser lo que siempre fue: un documento técnico claro, comprensible y ejecutable. La normativa debe acompañar y proteger, no sustituir al criterio profesional.

Porque cuando el éxito de un proyecto se mide por la cantidad de justificaciones y no por la calidad de la solución, algo se está desvirtuando.

Proyectar no debería ser rellenar un expediente.
Debería seguir siendo pensar, decidir y construir con sentido técnico.

Etiquetas: proyectos, normativa, arquitectura técnica, burocracia, edificación, CTE, profesión técnica

Cambio de uso de local a vivienda: Guía práctica y riesgos

El mercado de la vivienda está tensionado. Lo vemos en los precios, en la falta de oferta y en las noticias de cada día. Ante este escenario, muchos inversores y particulares han puesto sus ojos en los locales comerciales vacíos. "Compro barato, reformo y vivo (o alquilo)". Suena al plan perfecto, ¿verdad?

Sin embargo, como Arquitecto Técnico, me encuentro cada semana con clientes que han comprado un local pensando que tenían una mina de oro y se han encontrado con un pisapapeles de ladrillo.

Hoy analizamos la realidad técnica y normativa de los cambios de uso.

🛑 No todo vale: El primer filtro es urbanístico

Antes de pensar en la distribución o el diseño, hay una pregunta que precede a todas: ¿Permite el Ayuntamiento viviendas en esa planta?

Cada municipio tiene su Plan General y sus normas urbanísticas. En muchas zonas, la densidad de viviendas está agotada. Es decir, si el edificio ya tiene el máximo de viviendas permitidas por hectárea o parcela, no podrás "crear" una nueva, por mucho que el local sea tuyo.

🧱 El Código Técnico (CTE): El verdadero juez

Superado el trámite urbanístico, nos topamos con la realidad física. Un local no es una vivienda, y para serlo, debe cumplir con el Código Técnico de la Edificación (CTE) y las normas de habitabilidad autonómicas. Aquí es donde caen la mayoría de proyectos:

• Ventilación e Iluminación: No basta con una ventana a la calle. Las habitaciones necesitan superficies mínimas de iluminación y ventilación natural. Los locales profundos ("tubos") suelen ser inviables sin abrir patios (algo que la comunidad de vecinos rara vez autoriza).
• Accesibilidad: ¿Hay escalones en la entrada? ¿El baño es accesible? La normativa actual es muy estricta.
• Salubridad: Evacuación de humos (necesitas salida a cubierta, no a fachada), altura libre (mínimo 2,50m habitualmente), etc.

💸 "Es solo una reformita"

Error. Un cambio de uso no es una reforma de acabados. Es una obra mayor a efectos administrativos en muchos casos, o una actuación que requiere Proyecto Técnico visado y Licencia de Obra.

No solo pagas la obra: pagas tasas municipales (que pueden ser elevadas por el cambio de uso), honorarios técnicos, cédula de habitabilidad, primera ocupación, registro de la propiedad... El margen de rentabilidad se estrecha si no has hecho bien los números.

👷 El papel del Arquitecto Técnico: Tu seguro de vida

Aquí es donde la figura del Arquitecto Técnico es crucial, y no solo para dirigir la obra.

El servicio más rentable que puedes contratar no es la reforma, es el estudio de viabilidad previo. Por una fracción del coste de la compra, un técnico puede decirte si ese local puede legalmente ser una vivienda y cuánto costará aproximadamente conseguirlo.

🧭 Conclusión

Convertir locales en vivienda es una estrategia necesaria para reciclar la ciudad y generar oferta, pero no es un camino de rosas. La normativa está ahí para garantizar que las nuevas viviendas sean dignas y seguras, no "zulos" modernos.

Si estás pensando en invertir, mi consejo es claro: No firmes nada sin que un técnico haya visitado el local.

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¿Te has planteado alguna vez vivir en un antiguo local? ¿Crees que la normativa debería flexibilizarse? Te leo en los comentarios.