El mercado de la vivienda está tensionado. Lo vemos en los precios, en la falta de oferta y en las noticias de cada día. Ante este escenario, muchos inversores y particulares han puesto sus ojos en los locales comerciales vacíos. "Compro barato, reformo y vivo (o alquilo)". Suena al plan perfecto, ¿verdad?
Sin embargo, como Arquitecto Técnico, me encuentro cada semana con clientes que han comprado un local pensando que tenían una mina de oro y se han encontrado con un pisapapeles de ladrillo.
Hoy analizamos la realidad técnica y normativa de los cambios de uso.
🛑 No todo vale: El primer filtro es urbanístico
Antes de pensar en la distribución o el diseño, hay una pregunta que precede a todas: ¿Permite el Ayuntamiento viviendas en esa planta?
Cada municipio tiene su Plan General y sus normas urbanísticas. En muchas zonas, la densidad de viviendas está agotada. Es decir, si el edificio ya tiene el máximo de viviendas permitidas por hectárea o parcela, no podrás "crear" una nueva, por mucho que el local sea tuyo.
🧱 El Código Técnico (CTE): El verdadero juez
Superado el trámite urbanístico, nos topamos con la realidad física. Un local no es una vivienda, y para serlo, debe cumplir con el Código Técnico de la Edificación (CTE) y las normas de habitabilidad autonómicas. Aquí es donde caen la mayoría de proyectos:
- Ventilación e Iluminación: No basta con una ventana a la calle. Las habitaciones necesitan superficies mínimas de iluminación y ventilación natural. Los locales profundos ("tubos") suelen ser inviables sin abrir patios (algo que la comunidad de vecinos rara vez autoriza).
- Accesibilidad: ¿Hay escalones en la entrada? ¿El baño es accesible? La normativa actual es muy estricta.
- Salubridad: Evacuación de humos (necesitas salida a cubierta, no a fachada), altura libre (mínimo 2,50m habitualmente), etc.
💸 "Es solo una reformita"
Error. Un cambio de uso no es una reforma de acabados. Es una obra mayor a efectos administrativos en muchos casos, o una actuación que requiere Proyecto Técnico visado y Licencia de Obra.
No solo pagas la obra: pagas tasas municipales (que pueden ser elevadas por el cambio de uso), honorarios técnicos, cédula de habitabilidad, primera ocupación, registro de la propiedad... El margen de rentabilidad se estrecha si no has hecho bien los números.
👷 El papel del Arquitecto Técnico: Tu seguro de vida
Aquí es donde la figura del Arquitecto Técnico es crucial, y no solo para dirigir la obra.
El servicio más rentable que puedes contratar no es la reforma, es el estudio de viabilidad previo. Por una fracción del coste de la compra, un técnico puede decirte si ese local puede legalmente ser una vivienda y cuánto costará aproximadamente conseguirlo.
🧭 Conclusión
Convertir locales en vivienda es una estrategia necesaria para reciclar la ciudad y generar oferta, pero no es un camino de rosas. La normativa está ahí para garantizar que las nuevas viviendas sean dignas y seguras, no "zulos" modernos.
Si estás pensando en invertir, mi consejo es claro: No firmes nada sin que un técnico haya visitado el local.
¿Te has planteado alguna vez vivir en un antiguo local? ¿Crees que la normativa debería flexibilizarse? Te leo en los comentarios.
