La vivienda cada vez es más cara… y la normativa tiene mucho que ver
Cuando se habla del precio de la vivienda, suelen mencionarse el mercado, los intereses, los fondos de inversión o la falta de suelo. Pero rara vez se señala un factor silencioso que, desde dentro del sector, conocemos muy bien: cada nueva normativa encarece la construcción, y llevamos más de dos décadas acumulando capas y capas de requisitos que se suman al coste final de cada vivienda.
La pregunta es evidente:
¿Estamos construyendo mejores edificios o simplemente más caros?
📘 Un Código Técnico que no deja de crecer
El CTE nació para mejorar la calidad y seguridad de los edificios, y es indudable que lo ha conseguido. Pero hoy, entre HE, HS, DB-SI, HR, SUA y compañía, el nivel de exigencia ha aumentado de forma exponencial.
Algunos ejemplos claros:
- Aislamientos térmicos más gruesos → más coste en materiales y mano de obra.
- Carpinterías de altas prestaciones → el triple o cuádruple del precio de una ventana estándar de hace 15 años.
- Sistemas de ventilación mecánica obligatoria → más instalaciones, más mantenimiento y más problemas en rehabilitaciones.
- Exigencias crecientes en acústica → doblar tabiques, añadir láminas, mayor espesor, más metros perdidos.
Lo que antes era opcional, hoy es norma.
Y cada norma suma coste.
🧱 El coste directo: construir es más caro
Según datos de colegios profesionales y constructoras, el coste de ejecución material de una vivienda nueva se ha incrementado entre un 30% y un 50% desde 2010, y solo una parte se debe a los materiales.
La otra parte es normativa pura:
- Exigencias energéticas → +12%
- Exigencias acústicas → +5%
- Exigencias de accesibilidad → +3%
- Exigencias de protección contra incendios → +4%
- Nuevas instalaciones (ventilación, domótica mínima, contadores sectorizados) → +3/5%
Y esto sin contar los requerimientos municipales, que cambian de un municipio a otro y pueden convertir un proyecto razonable en una odisea técnica.
🏗️ ¿Edificios mejores? Sí. ¿Más caros? También.
Construimos viviendas más eficientes y más seguras, pero en muchos casos no más habitables. Hemos convertido la justificación documental en un fin en sí mismo, y el arquitecto técnico dedica horas a justificar tablas, espesores, ensayos, fichas y cálculos que antes se resolvían con experiencia y criterio.
El resultado: menos libertad para proyectar, menos margen para innovar, más tiempo y más dinero invertido en cumplir.
💸 El precio final lo paga el comprador
Todo lo anterior se traslada al precio de venta. Los promotores no absorben los sobrecostes; los trasladan a la vivienda terminada. Y así la normativa, que nace con vocación social, termina contribuyendo a que cada vez menos personas puedan acceder a una vivienda.
Una vivienda asequible no solo depende del mercado:
depende también de cuánto cuesta construirla.
🧭 ¿Hacia dónde vamos?
Es evidente que necesitamos normas. Pero también necesitamos simplificación, estabilidad normativa y, sobre todo, recuperar el criterio técnico.
Porque cuando cada año añadimos nuevas obligaciones y nuevas certificaciones, no estamos construyendo mejor: estamos construyendo más complicado, más lento y más caro.
Y al final, si seguimos por este camino, el riesgo es claro:
viviendas perfectas en papel, pero inasequibles en la realidad.
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